Székházról váltottak ingatlanra

Részletek

2008. december 16. kedd, 00:00

 

Egyszerű székházügynek indult, mára megszerezte a volt Óbudai Gázgyár területének jelentős hányadát a Graphisoft Park. Az egyetem bizonyosan felépül, az irodapark bővülése a jelenlegi pénzügyi-ingatlanpiaci helyzet rendeződésétől függ.

A Graphisoft eredetileg szoftverfejlesztésre alakult még 1982-ben, legismertebb programja az ArchiCAD. A rendszerváltás után „az eredeti (értsd 1995-ös) szándék szerint saját székházat akartak csak építeni egy lehetőleg parkosított környezetben” – nyilatkozta lapunknak Kocsány János, a Graphisoft Park Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója. A központot át is adták 1998-ban. Csakhogy a birtokukba került terület elegendő nagy volt ahhoz, hogy mások is beköltözhessenek. Így jött a képbe az ingatlanfejlesztés, és „ez a számítás bejött”. (Sőt 2006 közepével önálló cégként levált a szoftverfejlesztéstől az ingatlangazdálkodás, miközben mindkét társaságot bevezették a Budapesti Értéktőzsdére.)

Terjeszkedés közben

Eredetileg 7,5 hektár területet vásárolt a cég, majd három évvel ezelőtt további egy hektárt. Valamennyit úgy, hogy a főváros hirdette meg nyilvános pályázaton a telkek eladását. Az itt kialakított épületek többségét már átadták, olyannyira, hogy most „készül” az utolsó elem. A H jelű, valójában három elkülönülő tagból álló épületcsoport – melyeket az 500 férőhelyes mélygarázs kapcsol össze – kivitelezése 2007 második felében kezdődött, elkészülte jövő áprilisban várható. A 12 ezer négyzetméternyi kiadható részen laboratóriumokat és irodákat alakítanak ki, „bérléséről több céggel is tárgyalunk”.

Együttesen 2009 tavaszától a nyolc és fél hektáron 13 újonnan épített, valamint egy felújított ingatlanban 45 ezer négyzetméternyi iroda (kisebb saját célú raktárral) áll majd rendelkezésre a Graphisoft Parkban, 1600 mélygarázs és 400 felszíni parkoló. Az ingatlanok jellemzően négyszintesek, a mélyben mínusz három szinttel, büfével, étteremmel, cukrászdával és autómosóval. Audio-vizuális eszközökkel felszerelt konferenciatermek állnak rendelkezésre, illetve a tömegközlekedés távolsága indokolja a saját buszjáratot. A zöldterület aránya nagy, 65 százalék, a park közepén egy 2007-ben mesterségesen kialakított, vízeséses tóval.

Drágább nyugalom

Az ingatlanfejlesztésben a cél a saját kézben tartás és bérlőkkel feltöltés. Leginkább a kutatás-fejlesztést végző cégeket célozták meg, csaknem 90 százalékuk tartozik e körbe: az SAP, a Microsoft, a Servier (gyógyszer alapanyagokat kutató labor) vagy a nanotechnológiában érdekelt amerikai AMRI. Az átlagos bérleti megállapodás öt évre szól, az eltelt idő alatt már többen is hosszabbítottak. A kihasználtság jó ideje stabilan 88 százalék, ami az év végére reményeik szerint 91 százalékra nő.

A bérleti díj havonta és négyzetméterenként nettó 15,5 euró, az üzemeltetésért 3,15 eurót kérnek, plusz a közüzemi költségeket. Tagadhatatlanul drágábbak, mint egy Váci úti vetélytárs. „A költségkülönbözet eléri az 5 eurót négyzetméterenként havonta, ami egy átlagos, 30 ezer euró éves költségvetésű fejlesztőnél mintegy 3 százalékos különbség lehet”. A plusz költség viszont „biztosan megtérül a nyugodt munkakörülmények miatt”. Talán nem véletlen, hogy az egyik bérlő, az SAP maga is hasonló park fejlesztője Németországban.

A bérleti díjbevétel a parkban az első félévben 3,247 millió euró volt, 769,6 millió forint nettó eredménnyel. Az újabb fejlesztéseket a társaság kölcsönből finanszírozza. A Westdeutsche Immobilienbanktól eredetileg összesen 42 millió eurós hitelt vettek fel, s ezt a keretet októberben további 16 millióval bővítettek (időközben a cég újabb 7 millió eurót hívott le).

Újabb vásárlás

A kft. nemrégiben vásárolt meg további hét hektár területet, mely a korábbiakhoz hasonlóan a volt Óbudai Gázgyárhoz tartozott. A Graphisoft Parkhoz közvetlenül kapcsolódó, háromszög alakú terület, amelyen jelenleg több műemlékként számon tartott épület együttese (10 ezer négyzetméternyi alapterülettel) található. Itt kap helyet majd a tervezett egyetem, amelynek alapkövét Demszky Gábor főpolgármester, Bús Balázs, a III. kerület polgármestere és Bojár Gábor helyezte el szeptember közepén.

Kérdéses azonban, hogy mikor foghatnak bele az egyetem kivitelezésébe. A Fővárosi Gázművek feladata az elsősorban a gázgyártásból visszamaradt szennyezés eltávolítása talajcserével. Hogy mikor kezdődik ez és meddig tart – még nem tudható. Ugyancsak hiányzik a főváros és a III. kerület település-fejlesztési megállapodása is, mely szükséges a rendezési terv elfogadásához. Ennek hiányában egy kapavágást sem tehetnek.

Konzervatív cégpolitika

A jogi hiátusokon kívül más is hátráltatja a beruházások folytatását. A cég „nagyon konzervatív üzletpolitikát folytat, s ehhez járul a mostani (világ)gazdasági helyzet”. Az egyetemfejlesztést ugyan „továbbra is preferáljuk, de hogy valami újba fogjunk, ahhoz túl sok dolognak kéne teljesülnie” – tette hozzá az igazgató. Az a tény, hogy műemléki védettségűek az épületek, ugyan drágítja a beruházást, de egyben kapóra is jön. Tehát: az egyetem megvalósul, és olyan helyre kerül, melynek patinás, száz évvel ezelőtti az arculata. A többi leginkább elképzelés, azaz terv szintjén létező dolog. Ha mégis megvalósulna, úgy a teljes, több mint 15 hektáron (az új hét hektár növekménye 50 ezer négyzetméter) a bérirodák befogadóképessége elérheti a 100 ezer négyzetmétert.