Budapesti újlakás-piac: élénkülő forgalom, de még korai az öröm

• 
• 

Részletek

2012. február 17. péntek, 11:20

 

Budapesten tavaly közel 3000 új lakást adtak el, míg értékesítési céllal mintegy 2500 társasházi ingatlan épült. A piaci kereslet volumene 2006 óta először haladta meg az új kínálatot, s a két, ellentétes tendenciájú mutató eredőjeként tovább csökkent az eladatlan lakáskészlet a fővárosban. A szocpol és a támogatott hitel idei bevezetése által is generált optimistább várakozásokat ugyanakkor az általános piaci bizonytalanság mellett az európai szinten rekord magas áfa árnyékolja be – derül ki az OTP Jelzálogbank friss elemzéséből.

2011-ben tovább folytatódott az újonnan piacra kerülő lakáskínálat csökkenése; 164 társasházi beruházás keretében 2490 új lakás megépítését regisztrálta az OTP Jelzálogbank budapesti adatbázisa. A tipikus projektméret ennek megfelelően 15 lakásosra zsugorodott, míg a válság előtti években átlagosan 30-40 lakásos épületeket adtak át. Továbbra is a XI. kerületet tartják a legkevésbé kockázatos terepnek a fejlesztők; minden negyedik lakás, közel 700 a kerületben épült meg, melyet a XIV. kerület 370, a XIII. 250, a II. és IX. pedig 180 lakással követ. Ezzel szemben mindössze 10 és 20 közötti új lakásszámmal állnak az I., V., XII., XVI., XX. és XXI. kerületek.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szerint: „Jövőre a megépülő lakások számának további csökkenése várható. Az értékesítés alatt álló projekteket tartalmazó adatbázisunk szerint jelen pillanatban 2012-re 2000 lakás átadását tervezik a beruházók". A tervek ugyanakkor gyakran menetközben is módosulnak. Egyrészt újraindulhatnak az elmúlt 3-4 évben leállított fejlesztések, másrészt – és erre van sajnos a több példa – már megkezdett, a remélt közeljövőbeni piaci fellendülésre spekuláló, válságban indított beruházások állhatnak le, míg egy új tulajdonos át nem veszi azokat, vagy a legrosszabb esetben félig megépített torzók maradnak. Tavaly is több nagy beruházás került az egykori projektfinanszírozó bankok tulajdonába. Bedőlések épp úgy előfordulnak a magas presztízsű budai oldalon, mint Pest peremkerületeiben. „Mintegy 80 olyan beruházásról van információnk, melyekben egyszer már árulták a lakásokat, ám menet közben, nagyrészt 2008 és 2011 között, leállt az értékesítés. A legtöbb ilyen eset a II., VII., VIII., XIII. és XIV. kerületben fordul elő. Olyan szerencsés beruházóval is lehet ugyanakkor találkozni, aki már megépült házban szünetelteti önszántából az értékesítést, mert nem szeretné nyomott áron eladni a lakásokat, így inkább kivár" – teszi hozzá az elemző.

A lelassult értékesítés előmozdítása érdekében a beruházók különböző ötletekkel próbálják a potenciális vevők érdeklődését felkelteni. Előszeretettel élnek pl. a bérlet lehetőségével. Ilyenkor vagy fix, egy-két éves időtartamra adják bérbe a lakásokat, s a bérlő azt később kedvező kondíciókkal megvásárolhatja, vagy az eladatlan lakások akár bérelt állapotban is megvehetők. Az akár milliós nagyságrendű egyedi akciók mellett az árérzékeny vevőket célozza az a terjedő szokás, hogy a lakások szerkezetkészen is megvásárolhatók külön árlista alapján, s a vevő vagy a beruházóval, vagy saját maga választotta céggel végezteti el a burkolási, festési munkálatokat, és szerzi be a szanitereket, beépített bútorzatot. A lényeg az egyedi igények kiszolgálása mellett a vásárláskor fizetendő minél alacsonyabb ár.

Az, hogy ezek az értékesítési ösztönzők a körülményekhez képest sikeresek lehetnek, mutatják az eladási statisztikák. Az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint tavaly kicsivel több, mint 2900 új társasházi lakás talált gazdára a fővárosban, ami még mindig csak fele a 2008-as volumennek, ám az elmúlt három évben a legmagasabb szám. Ebből 400 eladás felett teljesített a XI. és XIV., 200 felett pedig a II. és XIII kerület.

Elmondható, hogy az újépítésű lakások piacát arányaiban jobban érintette a válság. A KSH adatai alapján a lakásforgalom összességében 2003-ban érte el csúcspontját, országosan 270 ezer tranzakcióval. 2008-ban 130 ezer használt és 13 ezer újépítésű lakás eladását jelentette a statisztikai hivatal, az új lakások részaránya tehát 9%-os volt. 2010-ben ugyanakkor a 2003-as adat kevesebb, mint egyharmadát jelentő 84 ezer tranzakcióra vetítve már csupán 5,3%-ot tett ki az újonnan épült ingatlanok aránya, ami 2011 első háromnegyed évében tovább, 4,5% alá csökkent.

A magyarországi újlakás piac jellemzője, hogy bizonyos kormányzati döntések látványosan befolyásolják a forgalmat. A 2009. júliusi hitelszigorítások – konkrétan a támogatott forinthitelek és a szocpol megszüntetése –, valamint az áfa 20-ról 25%-ra emelésének hatására egyik negyedévről a másikra 81%-kal kevesebb új lakás talált vevőre országosan. Kevésbé látványos, de követhető ellentétes irányú változást hozott a lakásszerzési illeték csökkentése 2010. január elsejétől: az ezt követő negyedévben, a válság közepén, 23%-kal nőtt a forgalom a 2009. negyedik negyedévihez képest. 2009 tavaszán az előre hozott vásárlások, míg 2010 elején az előző évről elhalasztott vásárlások tették hektikussá a keresletet és a piaci szereplők számára kiszámíthatatlanná a forgalmat.

„Egyelőre csak remélni tudjuk, hogy a tavalyi kissé növekvő forgalom trendforduló jelent, és nem az idéntől 27%-ra emelkedő áfa-teher miatti előre hozott vásárlások, illetve a bankbetétek esetleges befagyasztásáról szóló, a kormány által határozottan cáfolt 2011 év végi pletykák, illetve riogatások generálták azt" – mondja Ádány Tamás, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatója, aki szerint a jó lakás napjainkban is jó befektetés. A 2 százalékponttal magasabb áfa egy tavaly még 20 milliós lakás árát idén 320 ezer forinttal dobja meg, azaz nagyjából átlagosan egy négyzetmétert veszít vele a vevő. Vagy, ha úgy tetszik, ennyivel csökken a fejlesztő haszna, ha egyáltalán képes hasznot realizálni. „Ha csak azokat az országokat vesszük górcső alá, ahol az OTP Csoport érdekeltséggel bír, Oroszországban és Ukrajnában magánszemélyeknek áfa-mentes az újlakás vásárlása, Szerbiában és bizonyos esetekben Romániában a legalacsonyabb – 8, illetve 5%-os – adókulcs vonatkozik az új ingatlanokra, Montenegróban pedig a lakás árának csak a közvetlen építési költséget jelentő részére vetik ki az áfát. Érdemes lenne Magyarországon is megvizsgálni, hogy a fejlesztők által évek óta szorgalmazott alacsonyabb áfa-kulcs bevezetése milyen hatással bírna az adóbevételekre, azzal együtt, hogy egy megtisztult építőipar talpra állásának és elindulásának bizonyosan több más, pozitív gazdasági és társadalmi hatása is lenne."

Ország	Áfa min-max	Új lakások áfája	Új lakások vásárlásának támogatása
Románia	5-24%	5% (120 m2-ig, nettó 380 ezer RON alatt)	Nincs külön új lakásokra vonatkozó   támogatás
Oroszország	0-10-18%	0%	Nincs külön új lakásokra vonatkozó támogatás
Szerbia	8-18%	8%	Első lakás vásárlásakor  áfa visszatérítés: - teljes, ha 40 m2 alatti lakás egy költözőnél, vagy 40 m2 + 15 m2 további költözőnként  - ennél nagyobb lakásnál részleges
Szlovákia	10-20%	20%	Nincs külön új lakásokra vonatkozó támogatás
Horvátország	0-23%*	23%	Tavaly még működött kedvező hitelkonstrukció, tervek szerint idén is újraindítanák; lényege: havi törlesztőrészlet fele elengedve és nincs hitelfelvételi költség, ha: - 45 év alatti a vevő - ő vagy házastársa nem ingatlantulajdonos, vagy nagyobbat vennének a jelenlegi eladásából - bruttó vételár max. 1900 EUR/m2 - 5-100 ezer EUR hitelösszeg - 20-30 év futamidő - 4 évig 4,35%, 5-6. évben 4,75% fix kamat
Bulgária	20%	20%	Nincs külön új lakásokra vonatkozó támogatás
Montenegró	0-17%	17% (csak a direkt építési költségre vetítik)	Jelenleg nincs külön új lakásokra vonatkozó támogatás (korábban, egy program keretében volt kamattámogatás).
Ukrajna	0-20%	magánszemélyeknek 0%	Nincs külön új lakásokra vonatkozó támogatás

 Forrás: OTP Jelzálogbank
* az új Kormány 27%-os maximális áfa-szint javaslata a Parlament előtt van


Bár a szocpol újbóli bevezetése és az – egyelőre még az EU illetékes szervének jóváhagyására váró – új lakások vásárlására felvehető államilag támogatott hitelek mind üdvözlendő lépések, önmagukban valószínűleg nem fognak látványosan lendíteni az idei keresleten. A szocpolnál a gyerekszám függvényében meghatározott minimális lakásmérethez rendelt támogatási összeg túl alacsony ahhoz, hogy vásárlásra ösztönözze az amúgy csekély önerővel rendelkezőket. Az idei várakozásokat lehűtheti emellett a bizonytalan makrogazdasági környezet, valamint annak a vélekedésnek a beigazolódása, hogy a végtörlesztés nagyon sok család és háztartás megtakarításait nullázta le.

Budapesten mindeközben a csökkenő új építés és a növekvő eladások eredőjeként a 2009-es 3800-as csúcspontról egyelőre folyamatosan morzsolódik le a már átadott, de eladatlan lakáskészlet. Idén januárban a 3100 már költözhető lakás mellett 1700 építés alatt álló lakásból választhattak a lakáskeresők. A legtöbb, 500 feletti beköltözhető eladatlan lakás a XIII. és a XI. kerületben halmozódott fel; 300 feletti ez a volumen a III., míg 200 feletti a XIV. kerületben. A tavaly mért forgalomhoz viszonyítva az eladatlan készletet illetően a legnagyobb gondban a pesti belvárosi kerületek (V., VI. és VII.) vannak, ahol – jelentős részben a válsággal egy csapásra megszűnő külföldi kereslet miatt – egyszerű arányosítással élve, a jelenlegi értékesítési ütem mellett az aktuálisan piacon lévő készlet több mint 5 év alatt nullázódna le, szemben a Budapest egészét jellemző bő másfél évvel.

(forrás: OTP)